PROBLEMAS CON EL ARRENDAMIENTO

¿QUÉ PASA CUANDO EL ARRENDATARIO NO PAGA LAS RENTAS?

Que un arrendatario no nos pague la renta uno o más meses, es una situación para la cual debemos estar preparados, y saber qué hacer ante este u otro incumplimiento del contrato de arriendo. Hay que demandar por incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, y esto a veces es tedioso y tardío en su resolución.

-Que nos paguen las rentas que nos adeudan (demanda de rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago)

-Recuperar nuestro bien, (desalojo arrendaticio) con el objeto de volver a arrendarlo o darle el uso que estimemos conveniente (demanda restitución de inmueble arrendado).

Y respecto a este punto, hay que dejar en claro que lograr que un arrendatario que ya nos está adeudando varios meses de renta, nos pague estas es sumamente difícil, ya sea judicial vía juicio de arrendamiento por no pago de renta o extra judicialmente vía negociación, por lo que en estos casos de arrendamiento siempre será recomendable enfocarse en la recuperación de la vivienda arrendada (juicio de restitucion de inmueble), puesto que de esta manera podremos optar a arrendarla nuevamente o venderla, cosa que mientras el inmueble se mantiene ocupado, no podremos lograr.

Antes de llegar a la instancia judicial, hay una serie de pasos previos a una posible demanda de como sacar a un arrendatario que no paga o demanda de arrendamiento por incumplimiento de pago.

Siempre es recomendable solucionar estos conflictos antes de llegar a tribunales a través de acuerdos, los cuales siempre será conveniente documentar, pero si los intentos de acuerdo fracasan por cualquier motivo, habrá que tener en cuenta algunas cosas antes de optar por la vía judicial.

No pagar arriendo y consecuencias. Una vez un arrendatario deja de cumplir con el pago de a lo menos una renta, el arrendador se encontrará facultado para en primer lugar dar aviso de que desea ponerle término anticipado al contrato, debido a los incumplimientos del arrendatario. (A través de una carta desahucio de arrendamiento),  dará al notificado un plazo de 2 meses para hacer abandono del inmueble. La forma de dar este aviso puede ser por notificación judicial, por medio de un notario, e incluso por una simple carta certificada. (NO vale una simple carta o E.mail, para desocupar un inmueble), pero para el uso de esta última opción será necesario que se acuerde (lo más común) de esta forma en el contrato explícitamente en una carta de desahucio del contrato de arrendamiento. Aún así no es un requisito indispensable para poder demandar el término de contrato en la instancia judicial.

Hay ciertas actitudes que no podemos adoptar frente al incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, por ejemplo, no podemos por medio de amenazas intentar obtener el pago de las rentas o el abandono del inmueble, ni menos aún por la fuerza física. Tampoco podemos pedir a un tercero que haga estas labores por nosotros, ya que muchas veces se suele solicitar que desaloje el conserje, puesto que por más que el inmueble sea de nuestra propiedad, proceder de esta forma supone un delito, que está regulado en el Código Penal.

También existe la posibilidad de no tener que recurrir a un juicio de restitución de propiedad, ejemplo: cuándo el arrendatario abandona el inmueble sin dar aviso al arrendador, en este caso el arrendador no debe entrar en su bien, aunque sea su propiedad, sin tener la certificación de abandono de inmueble, levantando acta, por medio de autoridad competente, del estado en que se encuentre el bien, al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.

Si luego de haber intentado solucionar el conflicto producido por el no pago de las rentas, o la no restitución de inmueble arrendado por abandono, no se ha logrado llegar a buen puerto, deberemos proceder por la vía judicial, en una demanda de arrendamiento por falta de pago de rentas o demanda de arrendamiento por incumplimiento de contrato, lo cual supone reunir algunos requisitos previos:

-Contrato de arrendamiento, si es que este consta por escrito.

-Certificado de dominio vigente del inmueble.

-Lista de testigos, la cual debe tener un mínimo de dos y un máximo de cuatro.

-En caso de haberse enviado carta certificada de aviso previo, también se debe incluir.

-Recibos de pagos entregados al arrendatario, o en su defecto transferencias si es que el pago se ha hecho de esta forma.

-En el caso de existir deudas de servicios básicos, las facturas de estos servicios también se deben acompañar.

No son requisitos indispensables para poder proceder a un juicio para sacar a un arrendatario, pero de no tenerlos, las posibilidades de ganar en el juicio para desalojar a un inquilino, se complican considerablemente.

El abogado que le represente en un juicio por no pago de arriendo, debe ser un abogado especialista en desalojos y que tenga experiencia o bastante conocimiento en ello. Los abogados expertos en desalojos suelen manejarse muy bien con los plazos, eventualidades y costos que tiene este juicio por desalojo de inquilino 

¿CUÁL ES EL OBJETO DE LA DEMANDA?

Lo que se puede demandar n todas las cuestiones derivadas de estos contratos, en un juicio de arrendamiento como por ejemplo:

-La restitución del inmueble arrendado, por expiración del tiempo estipulado de la duración del arriendo, o por la extinción del derecho del arrendador (por venta o por ejecución legal).

-La terminación del contrato de arrendamiento.

-Indemnización de perjuicios relacionada al contrato de arriendo.

El juicio de arrendamiento inmobiliario fue ideado para ser de tramitación muy rápida, por lo que, una vez interpuesta la demanda de arriendo y notificada esta, las partes vendrán a una audiencia que se celebrará y en la cual el demandado podrá contestar la demanda por arriendo, el tribunal intentará que las partes lleguen a una conciliación, y no produciéndose ésta se pasará a ofrecer la prueba que cada parte estime conveniente para probar sus alegaciones. Luego, la causa quedará en estado de ser dictada la sentencia definitiva. 

El cuánto se puede demorar el procedimiento del juicio, dependerá principalmente de qué tan rápido se logre notificar al demandado, de esta manera si se notifica lo más pronto posible al demandado, después de interpuesta la demanda por terminación de contrato de arrendamiento, hasta la entrega de la sentencia de arrendamiento se podría demorar entre dos a tres meses, pero si por el contrario nos retardamos que se efectúe la notificación, este plazo se puede extender a los 5 o 6 meses, afectando previsiblemente, el cuánto dura un juicio extraordinario de arrendamiento.

 Existe un desalojo exprés, que no aparece en el código civil. Tiene que ver más con una denominación particular que un procedimiento de demanda desalojo judicial mismo. La sugerencia, es planificar detalladamente esta etapa con asesores especialistas en desalojos, ya que es una etapa que no todos manejan muy bien y es un tanto desconocida para los que no tienen experiencia en ella.

Una vez que se ha dictado sentencia, y en el supuesto que esta nos dé el favor en nuestra calidad de arrendadores, se tendrá que pasar a una siguiente etapa, la de cumplimiento, en la cual se debe solicitar al tribunal la autorización para que por medio de receptor judicial se inste a salir al arrendatario, si es que este ya no se ha ido por su propia voluntad, y eventualmente también tendremos que solicitar el auxilio de fuerzas de seguridad, en los casos en que nuestro antiguo arrendatario se niega a salir por buenas maneras.

Los costos que dicen relación con el procedimiento de juicio, comprenden la contratación de un abogado, la contratación de un procurador encargado de la notificación de la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, y también de tomar la declaración de nuestros testigos. Posteriormente en la etapa de cumplimiento de la sentencia, también habrá que recurrir a un receptor para efectuar este trámite, y también en caso de que se tenga que desalojar por la fuerza al arrendatario, será necesario contratar a un cerrajero para que fuerce las cerraduras del inmueble. Los más variables podrían ser los del abogado especialista, además si no se llega a un acuerdo de desalojo con quien vivía allí, toda esta diligencia judicial podría contemplar más que solo un cerrajero (como receptores extra, policía, mudanzas, etc.).

¿Quién corre con estos gastos? Por sentido común, es el arrendador quien corre con todos los gastos de la demanda de arrendamiento inmobiliario, sin perjuicio que, con una sentencia favorable, se pueda introducir una demanda de cobro de rentas de arrendamiento, si es que no las pagase el deudor, o una demanda civil por incumplimiento de contrato de arrendamiento.

¿QUÉ PASA SI TU PROPIEDAD ESTÁ OCUPADA?

Cuando un inmueble que nos pertenece ha sido ocupado por terceros que hacen uso de él como si fueran dueños, la única opción ajustada a la ley que tenemos para obtener el desalojo de estos ocupantes, y la restitución del inmueble, consiste en un juicio pero que en sus fundamentos jurídicos se trata de una cuestión bastante distinta: estamos hablando del juicio de Desalojo, este está expresamente reglamentado en el Código de Procedimiento Civil. Constituye también Desalojo la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, en el cual se tendrán que probar todas las circunstancias que constituyen este, como la inexistencia de un contrato, el dominio sobre el inmueble, etc.

Hay que tener en cuenta que el juicio de Desalojo es más largo y engorroso. La prueba se centrará en acreditar que el demandante es dueño del inmueble tomado, y que quienes lo ocupan, carecen de título alguno para hacer uso de él y que tampoco han sido autorizados por su verdadero dueño para ello. Respecto a las personas que ocupan indebidamente un inmueble que nos pertenece, se debe hacer hincapié en que la fuerza no es el camino para desalojarlos del lugar, si no que siempre, en caso de que no se logre un acuerdo extrajudicial para que se haga abandono del inmueble, debemos recurrir a la justicia para obtener la restitución de este.  Existe un desalojo exprés, que no aparece en el código civil. Es una opción personal, sin garantía de buen final de desalojo, debe planificar con asesores especialistas en desalojos, porque puede ser costoso e incluso doloso y derivar su caso a los tribunales.

Las prevenciones y recomendaciones que aquí se formulan, tienen solamente por objeto dar una orientación a los futuros arrendadores y arrendatarios de la regulación y de las consideraciones extrajurídicas que hay que tener al momento de celebrar un contrato de arriendo, o al momento de su ejecución o finalmente en la instancia judicial, para que al momento de presentarse las dificultades que aquí también se han tratado, se tenga claro cuáles son los pasos a seguir para superarlas sin mayores sobresaltos. Siempre tendrá que consultar con un abogado especialista en esta materia.