LAS DOS CARAS DEL ARRIENDO

LAS DOS CARAS DEL ARRIENDO

Las prevenciones y recomendaciones que aquí se formulan, tienen solamente por objeto dar una orientación a los futuros arrendadores y arrendatarios de la regulación y de las consideraciones extrajurídicas que hay que tener al momento de celebrar un contrato de arriendo, o al momento de su ejecución o finalmente en la instancia judicial, para que al momento de presentarse las dificultades que aquí también se han tratado, se tenga claro cuáles son los pasos a seguir para superarlas sin mayores sobresaltos. Siempre tendrá que consultar con un abogado especialista en esta materia.

El contrato de arriendo es uno de los más comunes contratos civiles, tanto por su trascendencia socioeconómica, como por la simpleza que uno supone de ésta formalidad. Es muy relevante exponer todos los aspectos relacionados con este contrato, desde las consideraciones previas, hasta las consecuencias de un eventual juicio de desalojo del inquilino.

Sí en el día de mañana le toque formalizar este tipo de contrato, ya sea porque se convierta en arrendador o en arrendatario, o cuando surjan problemas, sepas cómo proceder ante cualquier dificultad.

CONSIDERACIONES PARA ELEGIR A UN ARRENDATARIO O UN ARRENDADOR

Antes de explicar qué es el arriendo, tenemos que saber la definición de arrendador y arrendatario.  El Arrendador es el propietario de un bien que ha decidido ceder el uso de esa propiedad a otra persona a cambio de dinero.  El arrendatario es el inquilino, la persona que tiene el derecho a usar un bien que pertenece a otra persona a cambio de una remuneración.

El arriendo es casi tan antiguo como el trueque, ya que básicamente es un préstamo contra el pago de una suma determinada de dinero. Pero siempre se pueden generar dificultades como, por ejemplo, que el bien arrendado sufra algún daño, que el arrendatario se atrase con el pago de las rentas, que el arrendador suba el monto de la renta intempestivamente, etc. Se debe tener en cuenta varias cuestiones que al momento de la ejecución del contrato, podrían significar prevenir una serie de problemas y clarificar qué hacer frente a diversas situaciones.  Qué pasa si un arrendatario no paga el arriendo o comete alguna falta grave al contrato.

Siempre debemos tener la seguridad de que nuestro futuro arrendatario tenga los medios necesarios para responder de las rentas que se fijen, sea que éstas se cobren mes a mes, o una o dos veces al año, es por esto que uno de los primeros requisitos arrendamiento a considerar es aquel que dice relación con los ingresos que percibe nuestro arrendatario, ¿tiene un trabajo estable?, ¿trabaja como independiente o dependiente?, ¿su trabajo es variable por temporadas?, ¿Cuál es su sueldo aproximado?, puesto que ante cualquier eventualidad económica que se le presente al arrendatario, es altamente probable que este nos deje de pagar.

Siempre hay que considerar que hay datos a los cuales es muy difícil acceder respecto a quien contrata con nosotros, como por ejemplo, el comportamiento con sus anteriores arrendadores, el estilo de vida, las costumbres, entre otras consideraciones con las cuales siempre deberemos lidiar de algún modo. Y así puedas tomar una buena decisión y evitar sorpresas en el futuro.

También debemos tener en cuenta ciertas consideraciones a la hora de buscar un próximo arrendamiento, especialmente a si quien arrienda es efectivamente dueño del mismo. Es una situación bastante común que un tercero arriende una casa que en los registros de propiedad no es suya, y respecto a este punto habrá que hacer un paréntesis y asegurarnos de la voluntad y por escrito, del poder que tiene esta persona para firmar y otorgar contrato de arrendamiento dado por el propietario.

Hay que observar otras circunstancias respecto al inmueble, y con esto nos referimos, a que el mismo no esté sujeto a una hipoteca y que no esté embargado, ya que en estos dos casos nuestro contrato de arriendo se encontrara en una precaria situación, puesto que ante el eventual remate de la propiedad el contrato se dará por terminado y tendremos que hacer abandono de la vivienda en caso de juicio de desalojo por subasta.

Siempre será de suma relevancia, tanto para el arrendador como para el arrendatario, constatar el estado del inmueble al momento en que se haga la entrega de este al arrendatario, puesto que este, cuando tenga que restituir tendrá que hacerlo en idénticas condiciones a las cuales les fue entregado.

EL CONTRATO DE ARRIENDO

La definición legal sería la de dos partes que contraen una serie de obligaciones cada una en beneficio de la otra, una parte le entrega el uso de una cosa a la otra, y que por este uso se paga un precio determinado. El contrato de arrendamiento es perfectamente válido, produciendo todos sus efectos con un acuerdo por escrito de las partes, puesto que esto nos servirá para esclarecer las controversias que se generen en torno al mismo, en un eventual juicio de arrendamiento nuestras posibilidades de obtener una sentencia favorable suben considerablemente.

Ahora, siguiendo con la línea de la escrituración de los contratos de arriendo, debemos señalar que esta se puede llevar a cabo de tres formas distintas:

La escritura privada, es un documento que puede ser redactado por cualquier persona, y cuyo único requisito es que esté firmado por ambos contratantes. El valor probatorio de este no le permite valerse por sí mismo para probar las circunstancias del contrato, y debe ser reafirmado en juicio con otras pruebas, como por ejemplo la testimonial.

La escritura privada con firma autorizada ante notario, es básicamente una escritura privada, en la cual un notario de fe pública que ha tenido por auténticas las firmas puestas en él. Tiene un importante valor probatorio en juicio, aunque inferior a la escritura pública, y que en cuanto a los costos, también es más barato que el otorgado por escritura pública.

La escritura pública, es aquella que se otorga ante notario, y que dota al contrato de un valor probatorio superior en comparación con las otras dos formas de escrituración. Es el que tiene un mayor peso probatorio en juicio, pero a su vez también es el que tiene un mayor costo.

Existen 3 obligaciones tanto para arrendador como para el arrendatario:

-Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendado.

-Librar al arrendatario de cualquier turbación que pueda tener en el uso de la cosa arrendada.

-Entregar el bien arrendado. Esta es la obligación principal del arrendador, estamos hablando de un requisito de existencia del mismo contrato, la entrega. Respecto al mantenimiento del inmueble, esto comprende todas aquellas reparaciones que no se generan por el normal uso del inmueble, ya que de estas responde el arrendatario y por último también el arrendador está obligado a amparar a su arrendatario, frente a terceros que pretendan derechos sobre el bien arrendado.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

El arrendatario, en primer lugar, y como obligación principal el pago de la renta pactada por el goce de la cosa arrendada, Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Realizar las reparaciones locativas, es decir, aquellas que se producen con ocasión del normal goce del bien arrendado. Responde por los daños que puedan provocar sus familiares y/o huéspedes. Restituir la cosa una vez finalizado el contrato.

CAUSAS DE TÉRMINO DEL CONTRATO DE ARRIENDO

El contrato de arriendo terminara por los siguientes motivos:

-El cumplimiento del plazo pactado, si el contrato de arriendo se pactó por un plazo de un año, cumpliéndose dicho término, el contrato habrá terminado, pero siempre estará contemplada lo que la ley de arrendamientos actualizada indicando sobre los plazos máximos de arrendamiento y su obligación de pre-aviso de no continuar con el arriendo, por parte del propietario y/o por parte del inquilino.

-Por medio del desahucio de una de las partes. Tanto arrendador como arrendatario pueden poner término anticipado al contrato a través de un acto denominado desahucio, que consiste en la comunicación que le hace el arrendador al arrendatario de que desea ponerle término al contrato, otorgándole un plazo que parte desde los dos meses y que no se extiende más allá de seis, para que el arrendatario haga abandono del inmueble.

-Por sentencia judicial. También puede terminar cuando así lo determine un Tribunal en lo Civil, por medio de sentencia definitiva ejecutoriada. Por lo que recomiendo que se asesore con un abogado para desalojo de vivienda y le explique el paso a paso de cómo lograr que está sentencia sea positiva.

Contrario a lo que se cree, la muerte del arrendatario no extingue el contrato, por lo que sus herederos deberán ser los que sigan pagando las rentas, hay que señalar que a pesar de que existen las causales de término que aquí se han expuesto, las partes son totalmente libres para determinar otras causas por las cuales el contrato podría terminar.

LA FIANZA Ó EL DEPÓSITO DE GARANTÍA

Es de uso generalizado, el denominado depósito de garantía, el cual tiene por finalidad ofrecer una seguridad al arrendador, respecto a la fiabilidad de su nuevo arrendatario, así como también sirve para cubrir los gastos que se puedan generar, en caso de que al momento de recuperar el inmueble de manos del arrendatario, haya que efectuar reparaciones para dejarlo en estado de ser usado o arrendado nuevamente, es por esto, que este pago que normalmente y como mínimo el equivalente a un mes de renta.

Cuando el inmueble sea entregado en condiciones similares a las cuales se encontraba al momento en que se celebró el contrato, libre de todo ocupante y con sus cuentas de servicios básicos al día, el dinero que ha pagado el arrendatario por concepto de depósito, le debe ser devuelto. Ahora si, por el contrario, se deben servicios básicos, o se han producido deterioros que es necesario reparar, o se debe incurrir en cualquier gasto necesario para poder hacer correcto uso de la vivienda, este mes de garantía quedará en manos del arrendador.

ERRORES CLÁSICOS EN LOS CONTRATOS DE ARRIENDO

Los errores documentales, se pueden dar en la escrituración misma del contrato; como, no dejar por escrito el contrato, no estipular la forma precisa en que se deben hacer los pagos, el reajuste de las rentas, el inventario de los bienes que permanecen en el inmueble al momento de ser entregado y al momento de ser devuelto, no señalar el estado en que se encuentra el inmueble al momento de la entrega

Los errores en la ejecución del contrato son aquellos; como, el no otorgar recibos de los pagos de las rentas pagadas por parte del arrendatario, no guardar los recibos de servicios básicos que ha pagado, así como también las facturas que den cuenta de las reparaciones en que ha incurrido el arrendatario respecto al inmueble, no cumplir con los requisitos necesarios para proceder a la demanda de desahucio por terminación de contrato de arrendamiento, etc.