NUEVA LEY HIPOTECARIA EN ESPAÑA

NUEVA LEY HIPOTECARIA EN ESPAÑA

La aplicación tecnológica en los servidores de las notarías españolas, que permiten enlazar los bancos y sus ofertas hipotecarias con todas las notarías en el territorio nacional, ya están disponibles y a partir del día 17 de junio se activará los nuevos procedimientos hipotecarios. La nueva norma retoca a la baja algunas comisiones, como la de apertura, al establecerse valores máximos. Esta norma va a mejor y se implementará sin mayor problema, Sin embargo, el sector teme un encarecimiento del préstamo y esto es que aunque se rebaja comisiones, las hipotecas podrían subir.

Esta normativa proviene de la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer:

Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

Visita obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo. Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abuso.

Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones. 

También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.

LAS CLAVES QUE BENEFICIAN AL CONSUMIDOR (Información transparente)

-10 días de plazo para firmar y libre elección del notario, El cliente puede elegir notario

- El banco no impone productos: el cliente no está obligado a contratar con la entidad que le dé la hipoteca otros productos vinculados, como las pólizas del hogar o planes de pensiones.

-Tasación por libre: el cliente tiene libertad para elegir. No solo estará autorizadas las sociedades de tasación sino también personas físicas homologadas por el Banco de España.

-El cliente tiene un mínimo de 10 días para analizar la información precontractual que le dé el banco para firmar la hipoteca. El notario ha de explicar todos los detalles para que la firma se haga con pleno conocimiento de todo.

-Fin de las cláusulas suelo: Se eliminan las cláusulas suelo para que el cliente pueda beneficiarse de las rebajas del Euribor y será voluntaria la dación en pago si hay acuerdo.

-La nueva ley hipotecaria es retroactiva en solo dos artículos muy concretos: el que abarata el paso del tipo variable al fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Aún así, en el caso del vencimiento anticipado, los clientes que quieran podrán mantener la cláusula del contrato original si consideran que les resulta más conveniente. 

- Nuevo reparto de los gastos de hipoteca, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo:

A pagar por el banco: La gestoría, El registro, La notaría, El IAJD y Su copia de la escritura

A pagar por el cliente: La tasación y Su copia de la escritura

-Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarán por el importe pendiente.

-La amortización anticipada: La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones:

·         0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato

·         0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo

En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

·         2% durante los primeros 10 años 

·         1,5% durante el resto del plazo 

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

-Incentivos para pasarse al tipo fijo: En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

-Más libertad para cambiarse de banco: En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado. 

-Mínimo de 12 impagos para que se embargue la casa: El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla. En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

·         Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

·         Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

-Límites a los productos vinculados: La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

-Prevé dos excepciones: Sí pueden exigir por parte de los bancos, que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello. También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría. Se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente.

-En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euribor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

-Las hipotecas, con prestamos concedidos en otras monedas: Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%. Sí no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

-Más regulación para los intermediarios financieros: tales como brókeres inmobiliarios y a los prestamistas privados: Con la creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas, para aquellos que operen únicamente a nivel regional. Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.

Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE. La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.

-Más difícil el desahucio: Para llevar a cabo una ejecución hipotecaria, que puede acabar en desahucio, las cuotas impagada pasan de 2 a 12 o bien el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.

Como ven, quien más movimientos en el tablero tiene que jugar son los Bancos, quién fiscaliza toda la operativa hipotecaria sería el Notario y quien controla los dineros en las transacciones será el banco de España. También vemos que se le da más apoyo al cliente, con información más transparente y dándole mayor tiempo de decisión. Aquí sólo haré hincapié que los contratos de arras, antes de ir al Notario, debería ser con un tiempo previsible entre la oferta de crédito hipotecario, el tiempo de decisión por parte del tomador de este crédito y el día que se tiene que firmar ante notario, no inferior a 45 días.