LAS DOS CARAS DEL ARRIENDO
Las prevenciones y
recomendaciones que aquí se formulan, tienen solamente por objeto dar una
orientación a los futuros arrendadores y arrendatarios de la regulación y de
las consideraciones extrajurídicas que hay que tener al momento de celebrar un
contrato de arriendo, o al momento de su ejecución o finalmente en la instancia
judicial, para que al momento de presentarse las dificultades que aquí también
se han tratado, se tenga claro cuáles son los pasos a seguir para superarlas
sin mayores sobresaltos. Siempre tendrá que consultar con un abogado
especialista en esta materia.
El contrato de arriendo es uno de
los más comunes contratos civiles, tanto por su trascendencia socioeconómica,
como por la simpleza que uno supone de ésta formalidad. Es muy relevante
exponer todos los aspectos relacionados con este contrato, desde las
consideraciones previas, hasta las consecuencias de un eventual juicio de desalojo
del inquilino.
Sí en el día de mañana le toque
formalizar este tipo de contrato, ya sea porque se convierta en arrendador o en
arrendatario, o cuando surjan problemas, sepas cómo proceder ante cualquier
dificultad.
CONSIDERACIONES PARA
ELEGIR A UN ARRENDATARIO O UN ARRENDADOR
Antes de explicar qué es
el arriendo, tenemos que saber la definición de arrendador y
arrendatario. El Arrendador es el propietario de un bien que ha
decidido ceder el uso de esa propiedad a otra persona a cambio de dinero.
El arrendatario es el inquilino, la persona que tiene el derecho a usar un
bien que pertenece a otra persona a cambio de una remuneración.
El arriendo es casi tan antiguo
como el trueque, ya que básicamente es un préstamo contra el pago de una suma
determinada de dinero. Pero siempre se pueden generar dificultades como, por
ejemplo, que el bien arrendado sufra algún daño, que el arrendatario se atrase
con el pago de las rentas, que el arrendador suba el monto de la renta
intempestivamente, etc. Se debe tener en cuenta varias cuestiones que al
momento de la ejecución del contrato, podrían significar prevenir una serie
de problemas y clarificar qué hacer frente a diversas situaciones. Qué pasa si un arrendatario no paga el
arriendo o comete alguna falta grave al contrato.
Siempre debemos tener la
seguridad de que nuestro futuro arrendatario tenga los medios necesarios para
responder de las rentas que se fijen, sea que éstas se cobren mes a mes, o una
o dos veces al año, es por esto que uno de los primeros requisitos
arrendamiento a considerar es aquel que dice relación con los ingresos que
percibe nuestro arrendatario, ¿tiene un trabajo estable?, ¿trabaja como
independiente o dependiente?, ¿su trabajo es variable por temporadas?, ¿Cuál es
su sueldo aproximado?, puesto que ante cualquier eventualidad económica que se
le presente al arrendatario, es altamente probable que este nos deje de pagar.
Siempre hay que considerar que
hay datos a los cuales es muy difícil acceder respecto a quien contrata con
nosotros, como por ejemplo, el comportamiento con sus anteriores arrendadores,
el estilo de vida, las costumbres, entre otras consideraciones con las cuales
siempre deberemos lidiar de algún modo. Y así puedas tomar una buena decisión y
evitar sorpresas en el futuro.
También debemos tener en cuenta
ciertas consideraciones a la hora de buscar un próximo arrendamiento,
especialmente a si quien arrienda es efectivamente dueño del mismo. Es una
situación bastante común que un tercero arriende una casa que en los registros
de propiedad no es suya, y respecto a este punto habrá que hacer un paréntesis
y asegurarnos de la voluntad y por escrito, del poder que tiene esta persona
para firmar y otorgar contrato de arrendamiento dado por el propietario.
Hay que observar otras
circunstancias respecto al inmueble, y con esto nos referimos, a que el mismo
no esté sujeto a una hipoteca y que no esté embargado, ya que en estos dos
casos nuestro contrato de arriendo se encontrara en una precaria situación,
puesto que ante el eventual remate de la propiedad el contrato se dará por
terminado y tendremos que hacer abandono de la vivienda en caso de juicio de
desalojo por subasta.
Siempre será de suma relevancia,
tanto para el arrendador como para el arrendatario, constatar el estado del
inmueble al momento en que se haga la entrega de este al arrendatario, puesto
que este, cuando tenga que restituir tendrá que hacerlo en idénticas
condiciones a las cuales les fue entregado.
EL CONTRATO DE
ARRIENDO
La definición legal sería la de dos
partes que contraen una serie de obligaciones cada una en beneficio de la otra,
una parte le entrega el uso de una cosa a la otra, y que por este uso se paga
un precio determinado. El contrato de arrendamiento es perfectamente válido,
produciendo todos sus efectos con un acuerdo por escrito de las partes, puesto
que esto nos servirá para esclarecer las controversias que se generen en torno
al mismo, en un eventual juicio de arrendamiento nuestras posibilidades de
obtener una sentencia favorable suben considerablemente.
Ahora, siguiendo con la línea de
la escrituración de los contratos de arriendo, debemos señalar que esta se puede
llevar a cabo de tres formas distintas:
La escritura privada, es un
documento que puede ser redactado por cualquier persona, y cuyo único requisito
es que esté firmado por ambos contratantes. El valor probatorio de este no le
permite valerse por sí mismo para probar las circunstancias del contrato, y
debe ser reafirmado en juicio con otras pruebas, como por ejemplo la
testimonial.
La escritura privada con firma
autorizada ante notario, es básicamente una escritura privada, en la cual un notario
de fe pública que ha tenido por auténticas las firmas puestas en él. Tiene un
importante valor probatorio en juicio, aunque inferior a la escritura pública,
y que en cuanto a los costos, también es más barato que el otorgado por
escritura pública.
La escritura pública, es aquella
que se otorga ante notario, y que dota al contrato de un valor probatorio
superior en comparación con las otras dos formas de escrituración. Es el que
tiene un mayor peso probatorio en juicio, pero a su vez también es el que tiene
un mayor costo.
Existen 3 obligaciones tanto
para arrendador como para el arrendatario:
-Mantener la cosa arrendada en
estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendado.
-Librar al arrendatario de
cualquier turbación que pueda tener en el uso de la cosa arrendada.
-Entregar el bien arrendado. Esta
es la obligación principal del arrendador, estamos hablando de un requisito de
existencia del mismo contrato, la entrega. Respecto al mantenimiento del
inmueble, esto comprende todas aquellas reparaciones que no se generan por el
normal uso del inmueble, ya que de estas responde el arrendatario y por último
también el arrendador está obligado a amparar a su arrendatario, frente a
terceros que pretendan derechos sobre el bien arrendado.
OBLIGACIONES DEL
ARRENDATARIO
El arrendatario, en primer lugar,
y como obligación principal el pago de la renta pactada por el goce de la cosa
arrendada, Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de
familia. Realizar las reparaciones locativas, es decir, aquellas que se
producen con ocasión del normal goce del bien arrendado. Responde por los daños
que puedan provocar sus familiares y/o huéspedes. Restituir la cosa una vez
finalizado el contrato.
CAUSAS DE TÉRMINO DEL
CONTRATO DE ARRIENDO
El contrato de arriendo terminara por los siguientes
motivos:
-El cumplimiento del plazo
pactado, si el contrato de arriendo se pactó por un plazo de un año,
cumpliéndose dicho término, el contrato habrá terminado, pero siempre estará
contemplada lo que la ley de arrendamientos actualizada indicando sobre los
plazos máximos de arrendamiento y su obligación de pre-aviso de no continuar
con el arriendo, por parte del propietario y/o por parte del inquilino.
-Por medio del desahucio de
una de las partes. Tanto arrendador como arrendatario pueden poner término
anticipado al contrato a través de un acto denominado desahucio, que
consiste en la comunicación que le hace el arrendador al arrendatario de que
desea ponerle término al contrato, otorgándole un plazo que parte desde los dos
meses y que no se extiende más allá de seis, para que el arrendatario haga
abandono del inmueble.
-Por sentencia judicial. También
puede terminar cuando así lo determine un Tribunal en lo Civil, por medio de sentencia
definitiva ejecutoriada. Por lo que recomiendo que se asesore con
un abogado para desalojo de vivienda y le explique el paso a paso de cómo
lograr que está sentencia sea positiva.
Contrario a lo que se cree, la
muerte del arrendatario no extingue el contrato, por lo que sus herederos
deberán ser los que sigan pagando las rentas, hay que señalar que a pesar de
que existen las causales de término que aquí se han expuesto, las
partes son totalmente libres para determinar otras causas por las cuales el
contrato podría terminar.
LA FIANZA Ó EL DEPÓSITO
DE GARANTÍA
Es de uso generalizado, el
denominado depósito de garantía, el cual tiene por finalidad ofrecer una
seguridad al arrendador, respecto a la fiabilidad de su nuevo arrendatario, así
como también sirve para cubrir los gastos que se puedan generar, en caso de que
al momento de recuperar el inmueble de manos del arrendatario, haya que efectuar
reparaciones para dejarlo en estado de ser usado o arrendado nuevamente,
es por esto, que este pago que normalmente y como mínimo el equivalente a un
mes de renta.
Cuando el inmueble sea entregado
en condiciones similares a las cuales se encontraba al momento en que se
celebró el contrato, libre de todo ocupante y con sus cuentas de servicios
básicos al día, el dinero que ha pagado el arrendatario por concepto de depósito,
le debe ser devuelto. Ahora si, por el contrario, se deben servicios básicos, o
se han producido deterioros que es necesario reparar, o se debe incurrir en
cualquier gasto necesario para poder hacer correcto uso de la vivienda, este
mes de garantía quedará en manos del arrendador.
ERRORES CLÁSICOS EN
LOS CONTRATOS DE ARRIENDO
Los errores documentales, se
pueden dar en la escrituración misma del contrato; como, no dejar por escrito
el contrato, no estipular la forma precisa en que se deben hacer los pagos, el
reajuste de las rentas, el inventario de los bienes que permanecen en el
inmueble al momento de ser entregado y al momento de ser devuelto, no señalar
el estado en que se encuentra el inmueble al momento de la entrega
Los errores en la ejecución del
contrato son aquellos; como, el no otorgar recibos de los pagos de las rentas
pagadas por parte del arrendatario, no guardar los recibos de servicios básicos
que ha pagado, así como también las facturas que den cuenta de las reparaciones
en que ha incurrido el arrendatario respecto al inmueble, no cumplir con los
requisitos necesarios para proceder a la demanda de desahucio por
terminación de contrato de arrendamiento, etc.
