PÍLDORAS DE ASESORÍA

COPYWRITER FREELANCE

SERVICIOS EDITORIALES

 

Redactar de forma significativa que puede ahorrar tiempo y dinero en los procesos de envío de sus productos, otorgando así contenido de valor para posibles LEADS. Analizar la plataforma para ver cómo funciona, para darle el enfoque adecuado a la redacción y hacer ver que la plataforma es la mejor solución.

Con experiencia en edición de contenido en WORD PRESS, con conocimientos de SEO y uso de H2, H3, etc. Con una buena redacción y experiencia creando EBOOKS e INTERNAL LINK. Escritor profesional capacitado para planificar, escribir y corregir varios relatos largos, para su auto publicación en las plataformas. Que enganche desde la primera frase, con un lenguaje sencillo y comprensible para todos. Que las tramas y los temas tratados despierten interés, opiniones y polémica entre los lectores, pero sin caer en la brusquedad.

 

Redactor de contenidos de artículos para BLOG en distintas aéreas gastronomía y marketing gastronómico (Textos creativos para llenar la descripción de los productos). Así como Inmobiliarias y marketing inmobiliario (Textos para venta de propiedades, resaltar los atributos de las propiedades, los del entorno, colegios, mercados, centros públicos y medios de transporte, plusvalía del sector etc.)

Evitando a conciencia el Plagio, la mala redacción, múltiples errores de gramática/ortografía o que se desvían del formato o temario que se precisa. Un comunicador por naturaleza, que sepa expresar en el papel claramente las ideas del negocio, revisar textos para hacerlos más atractivos comercialmente, re-escribir el contenido para atraer clientes.

 

Lograr llegar a más gente en las diferentes plataformas de redes sociales. Crear una estrategia de marketing para lograrlo, Con experiencia en el Análisis de COHORTS (Nos referimos a la  diferencia de aquellas personas que están en un grupo a aquellas que están en un grupo pero se han especializado o trabajan en una materia especifica) y KPIS, (indicadores claves de desempeño) Que consideramos estratégicos en nuestra empresa. Como aquellas variables, factores, unidades de medida. Tráfico directo en campañas de ADWORDS y redes sociales para captar LEADS, que influyen directamente en los resultados del negocio. Asesorar en la implementación de métricas y el análisis de los resultados, de publicaciones de interés en: FACEBOOK, LINKEDIN, INSTAGRAM, TWITTER y BLOGS.

Propuestas para un negocio de servicio, que tenga acogida, publicidad llamativa, accesible, precios atractivos, ventas rápidas y respuestas rápidas. Brindar un valor agregado, que el servicio tenga prestigio y posicionamiento de la marca.  Creación y diseño de contenido. Publicación de POSTS, servicio de soporte al cliente digital.

 

ENGAGEMENT que incluye dar LIKES, comentar, re-postear. Creación e implementación de estrategias y campañas. Colocación de anuncios y reportes mensuales con las estadísticas de las cuentas, responder interacciones. Hacer estudio de mercado virtual orientado a investigar y medir el nivel de receptividad. Revisar que todas las campañas puestas en marcha por la empresa estén funcionando correctamente, revisar que no haya violaciones de reglas, que los pagos se cumplan a tiempo y que todo vaya bien.

Experto en Guest Posting y LINK BUILDING con los siguientes requisitos:

·         Login

·         Registro de usuario y administrador

·         Gestión de productos

·         Reportes de ventas

·         Realizar comentarios en la aplicación

·         Carrito de compras

 

COPYEDITING. Donde se realiza la verificación de los hechos, y donde se detectan los errores gramaticales, estilísticos y tipográficos.

PROOFREADING. La última parada para una pieza terminada. El corrector se asegura de que los cambios de edición se hayan realizado correctamente y no se creen nuevos errores en el proceso, por último, re-configura la Indexación si es pertinente

DEVELOPMENTAL EDITING. Un editor de desarrollo que trabaja con un manuscrito sobre temas generales como la organización y los problemas de contenido.

BOOK DOCTORING. Es un servicio editorial proporcionado para manuscritos escritos por expertos. Quienes crean un manuscrito lo mejor que pueden y luego un especialista en editar libros lo pone en forma publicable.

GHOST WRITING. Como escritor fantasma, quien realmente hace la investigación y escribe el libro y cede el contenido o propiedad intelectual en nombre de otra persona. Qué se apropia del mismo, por acuerdo, como autor.

COPYWRITING. Se trata de una redacción que promueve un producto o un servicio. Especialista en generar textos atrayentes para páginas webs. Con contenido digital para que se vea profesional y perfecta. Los textos que sirvan de gancho dentro de la página web y generar un flujo de trabajo con contenidos y artículos para blogs.

MAGAZINE ARTICLE WRITING. Publicar escritos para revistas y periódicos. WEB PAGE CONTENT PROVIDER. Para proporcionar contenido para un sitio web o definir frecuencia de campaña a través de EMAIL MARKETING y el LANDING PAGE que pueda recopilar a quien le interesa el servicio, ofreciendo una actividad o evaluación gratis si nos proporcionan sus datos. 

ILUSIÓNATE POR TU PROYECTO DE EMPRESA

¿QUÉ HACER PARA PRESENTAR UN PROYECTO EMPRESARIAL?

El proyecto empresarial es un documento de gran utilidad, que no sólo refleja los objetivos que pretendes lograr, sino que será tu guía a seguir, sobretodo, en la fase inicial y que, posteriormente, te servirá como instrumento de seguimiento y control. Se trata, en definitiva, de un estudio previo de viabilidad del negocio.

Redactar y disponer de un proyecto empresarial sirve, sobretodo, para analizar y estudiar la viabilidad del proyecto que quieres llevar a cabo. Igualmente, servirá como plan de actuación y seguimiento, sobre el cual basarse a la hora de tomar decisiones importantes. Estudia bien a qué organismos deberás acudir, cuál será la documentación que te solicitarán, qué impuestos te afectarán, permisos y seguros que debes contratar, etc. Es muy aconsejable que te apoyes en los servicios de un buen asesor: un mínimo detalle que se te pueda pasar y hay probabilidad de que te multen.

Asimismo, el proyecto empresarial es la carta de presentación de tu empresa. Imagina que debes solicitar un préstamo en el banco. Lo primero que te pedirán es tu proyecto empresarial. Debes dedicar e invertir tiempo en su redacción. Piensa que ese documento será tu arma para convencer a posibles inversores.

Resumen ejecutivo. El resumen ejecutivo debe incluir una descripción breve del negocio y de sus objetivos, así como la inversión necesaria para llevarlo a cabo y la rentabilidad esperada.

Definición del proyecto. Esta parte describe en mayor profundidad las características del negocio, con algunos datos fundamentales como su ubicación, la estrategia a seguir para lograr los objetivos y la justificación del proyecto. Descripción del negocio y el sector de actividad.

Estudio de mercado. El estudio de mercado aporta datos para justificar la oportunidad del negocio. Estudia la demanda del producto o servicio que se ofrecerá, la competencia y audiencia potencial. Debes hacer un minucioso análisis del mercado, de una manera objetiva y realista. ¿Es coherente tu idea? ¿Saldrá rentable? ¿Hay mucha competencia?

Organización del negocio. Esta parte del proyecto explica el personal que será necesario para poner en marcha el negocio, su estructura orgánica y jurídica, sus departamentos, cargos y gastos de personal. Identificación del proyecto: su nombre, ubicación y ámbito de actuación, así como la forma jurídica que adoptará. Persona promotora del proyecto: ¿quién está al frente del negocio? ¿Quién tendrá responsabilidad sobre el mismo?

Estudio de la inversión. Esta parte del proyecto profundiza en la inversión que será requerida para poner en marcha el negocio. ¿Con qué recursos cuentas? ¿Te puedes valer de alguna subvención?

Evaluación final. Esta última parte busca aportar datos para convencer a los potenciales financiadores de la viabilidad del negocio, estableciendo el plazo de recuperación de la inversión e indicadores de rentabilidad.

CONSEJOS PARA PRESENTAR UN PROYECTO

Plan de marketing: teniendo muy bien definidos: producto, precio, promoción y distribución.

Plan de producción: Recursos y capacidades de las que dispongo, cómo se organizarán o con qué proveedores contará tu negocio.

Plan de recursos humanos: Ten claro quién conformará el equipo directivo, qué puestos de trabajo se requerirán, etc.

Plan económico-financiero: cómo se financiará tu proyecto, cuál es la previsión de los resultados económicos en un medio/largo plazo y cómo se rentabiliza el mismo. En la misión de convencer al potencial inversor de la necesidad y brillante futuro de tu negocio, hay una serie de consejos que debes tener muy presentes:

En la presentación del negocio debes ser claro y directo para que se entienda perfectamente tu idea de negocio y sus puntos fuertes. Explica tu experiencia y preparación. Para que tus interlocutores comprendan que sabes perfectamente de lo que estás hablando y eres un experto en el modelo de negocio que les vas a presentar.

Ideas de impacto. Explica los elementos fundamentales del proyecto buscando llamar la atención y transmitiendo ideas potentes. Has de transmitir ilusión y entusiasmo por tu proyecto. Debes demostrar que crees en tu negocio y que estás convencido de su futuro éxito.

En tu presentación ha de quedar muy claro a qué mercado o segmento de mercado se dirige tu nuevo negocio y qué demanda vas a satisfacer en él. Ensaya bien posibles preguntas y respuestas que pudieran hacerte. Define el público objetivo pues nadie conoce el proyecto mejor que tú y todas sus posibilidades. Piensa que el objetivo de tu presentación es lograr un nuevo encuentro en el que profundizar en el proyecto presentado y en la potencial inversión. Tu objetivo es llamar su atención y que quieran saber más e interesarse por tu negocio.

Bibliografía y modelos para usar

INFORMACIÓN GENERAL

https://www.emprendepyme.net/

MODELO PARA PRESENTAR UN PROYECTO DE NEGOCIO
https://upload.wikimedia.org/…/…/Formato_plan_de_negocio.pdf

GUÍA PARA LA TRAMITACIÓN DE LA SOLICITUD DE SUBVENCIÓN

http://www.gobiernodecanarias.org/cmsweb/export/sites/promocioneconomica/galeria/GUIA_TRAMITACION_SOLICITUD_PI-2019_2.pdf

DOCUMENTACIÓN A ACOMPAÑAR FONDO EUROPEO DE DESARROLLO REGIONAL

http://www.gobiernodecanarias.org/cmsweb/export/sites/promocioneconomica/galeria/DOCUMENTACION-A-ACOMPANAR-A-LA-SOLICITUD.pdf

NUEVA LEY HIPOTECARIA EN ESPAÑA

NUEVA LEY HIPOTECARIA EN ESPAÑA

La aplicación tecnológica en los servidores de las notarías españolas, que permiten enlazar los bancos y sus ofertas hipotecarias con todas las notarías en el territorio nacional, ya están disponibles y a partir del día 17 de junio se activará los nuevos procedimientos hipotecarios. La nueva norma retoca a la baja algunas comisiones, como la de apertura, al establecerse valores máximos. Esta norma va a mejor y se implementará sin mayor problema, Sin embargo, el sector teme un encarecimiento del préstamo y esto es que aunque se rebaja comisiones, las hipotecas podrían subir.

Esta normativa proviene de la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer:

Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

Visita obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo. Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abuso.

Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones. 

También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.

LAS CLAVES QUE BENEFICIAN AL CONSUMIDOR (Información transparente)

-10 días de plazo para firmar y libre elección del notario, El cliente puede elegir notario

- El banco no impone productos: el cliente no está obligado a contratar con la entidad que le dé la hipoteca otros productos vinculados, como las pólizas del hogar o planes de pensiones.

-Tasación por libre: el cliente tiene libertad para elegir. No solo estará autorizadas las sociedades de tasación sino también personas físicas homologadas por el Banco de España.

-El cliente tiene un mínimo de 10 días para analizar la información precontractual que le dé el banco para firmar la hipoteca. El notario ha de explicar todos los detalles para que la firma se haga con pleno conocimiento de todo.

-Fin de las cláusulas suelo: Se eliminan las cláusulas suelo para que el cliente pueda beneficiarse de las rebajas del Euribor y será voluntaria la dación en pago si hay acuerdo.

-La nueva ley hipotecaria es retroactiva en solo dos artículos muy concretos: el que abarata el paso del tipo variable al fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Aún así, en el caso del vencimiento anticipado, los clientes que quieran podrán mantener la cláusula del contrato original si consideran que les resulta más conveniente. 

- Nuevo reparto de los gastos de hipoteca, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo:

A pagar por el banco: La gestoría, El registro, La notaría, El IAJD y Su copia de la escritura

A pagar por el cliente: La tasación y Su copia de la escritura

-Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarán por el importe pendiente.

-La amortización anticipada: La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones:

·         0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato

·         0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo

En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

·         2% durante los primeros 10 años 

·         1,5% durante el resto del plazo 

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

-Incentivos para pasarse al tipo fijo: En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

-Más libertad para cambiarse de banco: En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado. 

-Mínimo de 12 impagos para que se embargue la casa: El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla. En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

·         Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

·         Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

-Límites a los productos vinculados: La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

-Prevé dos excepciones: Sí pueden exigir por parte de los bancos, que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello. También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría. Se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente.

-En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euribor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

-Las hipotecas, con prestamos concedidos en otras monedas: Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%. Sí no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

-Más regulación para los intermediarios financieros: tales como brókeres inmobiliarios y a los prestamistas privados: Con la creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas, para aquellos que operen únicamente a nivel regional. Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.

Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE. La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.

-Más difícil el desahucio: Para llevar a cabo una ejecución hipotecaria, que puede acabar en desahucio, las cuotas impagada pasan de 2 a 12 o bien el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.

Como ven, quien más movimientos en el tablero tiene que jugar son los Bancos, quién fiscaliza toda la operativa hipotecaria sería el Notario y quien controla los dineros en las transacciones será el banco de España. También vemos que se le da más apoyo al cliente, con información más transparente y dándole mayor tiempo de decisión. Aquí sólo haré hincapié que los contratos de arras, antes de ir al Notario, debería ser con un tiempo previsible entre la oferta de crédito hipotecario, el tiempo de decisión por parte del tomador de este crédito y el día que se tiene que firmar ante notario, no inferior a 45 días.

REDACCIÓN SEO Y CAPTACIÓN DE LA ATENCIÓN

La escritura SEO es una de las aptitudes que más se demanda a los profesionales del marketing y la comunicación. La Redacción para Motores de Búsqueda, es el material escrito que le gusta bastante a los lectores, es el arte de escribir textos publicitarios pero dentro de las bases del posicionamiento orgánico. Textos que capten la atención y sean capaces de conseguir que el usuario los lea.

Los motores de búsqueda funcionan “reading” los contenidos de una página para, después de pasarla por sus algoritmos, decidir si posicionarla o no. Por eso el contenido es esencial. Y cómo esté redactado más aun, Los contenidos tienen que incluir su palabra clave, por la que quieres que su página se posicione. Ser capaces de que la palabra clave aparezca el número suficiente de veces y que, a la vez, encaje perfectamente en el texto.

Un reto mucho más difícil es saber resumir y a la vez llamar la atención de los usuarios. El texto debe destacar por encima del resto para conseguir que los usuarios lo cliquen. Piensa que quien lo va a leer es un usuario con su celular / tablet en la mano, o sentado ante su ordenador. La palabra clave tiene que tener sentido, que encaje a la perfección y muy relacionadas con lo que queremos contar en una página.

 Dar esencia, si tu página se posiciona en Google, pero nadie clica en ella, el buscador se dará cuenta y empezará a restarle posiciones. Tiene que contener una llamada a la acción. Lo último que quiere Google es que contenido sin interés cope sus primeros resultados. Enfócalo siempre a un público objetivo con elementos a considerar para el SEO de publicaciones y blogs, ponle atención a estas claves de edición SEO:

Títulos

Palabras clave a lo largo de todo el contenido

Abstracts

Encabezados internos

Nombres de los autores y su reputación

Cuerpo del artículo

Nombres y texto en tablas y figuras

Nombre del lugar de publicación

Nombre y extensión del archivo

Metadatos del archivo y descripción de este.

Dirección y facilidad de acceso al hospedaje del documento

Número de citaciones

Relevancia de la publicación

Calidad y diferenciación del contenido

Cantidad de links funcionales hacia el contenido

Volumen de contenidos compartidos en redes sociales y blogs

Volumen de enlaces referentes

Volumen y consistencia de búsqueda de palabras clave asociadas

Fecha de publicación y frecuencia de actualizaciones

Volumen de visitas de una web

Volumen de visitas recurrentes

Relevancia y transcendencia de la información

Velocidad de carga del contenido

El SEO, las redes sociales y el marketing móvil se hacen cada vez más importantes para su negocio. Las marcas están en una carrera para recuperar la confianza y la atención de las personas, necesitan ir más allá de las palabras, por lo que vivimos en un crecimiento importante de la actividad digital, el uso del Internet y su conectividad, mostrando tendencias importantes para estar actualizados dentro del mundo digital.

PROBLEMAS CON EL ARRENDAMIENTO

¿QUÉ PASA CUANDO EL ARRENDATARIO NO PAGA LAS RENTAS?

Que un arrendatario no nos pague la renta uno o más meses, es una situación para la cual debemos estar preparados, y saber qué hacer ante este u otro incumplimiento del contrato de arriendo. Hay que demandar por incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, y esto a veces es tedioso y tardío en su resolución.

-Que nos paguen las rentas que nos adeudan (demanda de rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago)

-Recuperar nuestro bien, (desalojo arrendaticio) con el objeto de volver a arrendarlo o darle el uso que estimemos conveniente (demanda restitución de inmueble arrendado).

Y respecto a este punto, hay que dejar en claro que lograr que un arrendatario que ya nos está adeudando varios meses de renta, nos pague estas es sumamente difícil, ya sea judicial vía juicio de arrendamiento por no pago de renta o extra judicialmente vía negociación, por lo que en estos casos de arrendamiento siempre será recomendable enfocarse en la recuperación de la vivienda arrendada (juicio de restitucion de inmueble), puesto que de esta manera podremos optar a arrendarla nuevamente o venderla, cosa que mientras el inmueble se mantiene ocupado, no podremos lograr.

Antes de llegar a la instancia judicial, hay una serie de pasos previos a una posible demanda de como sacar a un arrendatario que no paga o demanda de arrendamiento por incumplimiento de pago.

Siempre es recomendable solucionar estos conflictos antes de llegar a tribunales a través de acuerdos, los cuales siempre será conveniente documentar, pero si los intentos de acuerdo fracasan por cualquier motivo, habrá que tener en cuenta algunas cosas antes de optar por la vía judicial.

No pagar arriendo y consecuencias. Una vez un arrendatario deja de cumplir con el pago de a lo menos una renta, el arrendador se encontrará facultado para en primer lugar dar aviso de que desea ponerle término anticipado al contrato, debido a los incumplimientos del arrendatario. (A través de una carta desahucio de arrendamiento),  dará al notificado un plazo de 2 meses para hacer abandono del inmueble. La forma de dar este aviso puede ser por notificación judicial, por medio de un notario, e incluso por una simple carta certificada. (NO vale una simple carta o E.mail, para desocupar un inmueble), pero para el uso de esta última opción será necesario que se acuerde (lo más común) de esta forma en el contrato explícitamente en una carta de desahucio del contrato de arrendamiento. Aún así no es un requisito indispensable para poder demandar el término de contrato en la instancia judicial.

Hay ciertas actitudes que no podemos adoptar frente al incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, por ejemplo, no podemos por medio de amenazas intentar obtener el pago de las rentas o el abandono del inmueble, ni menos aún por la fuerza física. Tampoco podemos pedir a un tercero que haga estas labores por nosotros, ya que muchas veces se suele solicitar que desaloje el conserje, puesto que por más que el inmueble sea de nuestra propiedad, proceder de esta forma supone un delito, que está regulado en el Código Penal.

También existe la posibilidad de no tener que recurrir a un juicio de restitución de propiedad, ejemplo: cuándo el arrendatario abandona el inmueble sin dar aviso al arrendador, en este caso el arrendador no debe entrar en su bien, aunque sea su propiedad, sin tener la certificación de abandono de inmueble, levantando acta, por medio de autoridad competente, del estado en que se encuentre el bien, al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.

Si luego de haber intentado solucionar el conflicto producido por el no pago de las rentas, o la no restitución de inmueble arrendado por abandono, no se ha logrado llegar a buen puerto, deberemos proceder por la vía judicial, en una demanda de arrendamiento por falta de pago de rentas o demanda de arrendamiento por incumplimiento de contrato, lo cual supone reunir algunos requisitos previos:

-Contrato de arrendamiento, si es que este consta por escrito.

-Certificado de dominio vigente del inmueble.

-Lista de testigos, la cual debe tener un mínimo de dos y un máximo de cuatro.

-En caso de haberse enviado carta certificada de aviso previo, también se debe incluir.

-Recibos de pagos entregados al arrendatario, o en su defecto transferencias si es que el pago se ha hecho de esta forma.

-En el caso de existir deudas de servicios básicos, las facturas de estos servicios también se deben acompañar.

No son requisitos indispensables para poder proceder a un juicio para sacar a un arrendatario, pero de no tenerlos, las posibilidades de ganar en el juicio para desalojar a un inquilino, se complican considerablemente.

El abogado que le represente en un juicio por no pago de arriendo, debe ser un abogado especialista en desalojos y que tenga experiencia o bastante conocimiento en ello. Los abogados expertos en desalojos suelen manejarse muy bien con los plazos, eventualidades y costos que tiene este juicio por desalojo de inquilino 

¿CUÁL ES EL OBJETO DE LA DEMANDA?

Lo que se puede demandar n todas las cuestiones derivadas de estos contratos, en un juicio de arrendamiento como por ejemplo:

-La restitución del inmueble arrendado, por expiración del tiempo estipulado de la duración del arriendo, o por la extinción del derecho del arrendador (por venta o por ejecución legal).

-La terminación del contrato de arrendamiento.

-Indemnización de perjuicios relacionada al contrato de arriendo.

El juicio de arrendamiento inmobiliario fue ideado para ser de tramitación muy rápida, por lo que, una vez interpuesta la demanda de arriendo y notificada esta, las partes vendrán a una audiencia que se celebrará y en la cual el demandado podrá contestar la demanda por arriendo, el tribunal intentará que las partes lleguen a una conciliación, y no produciéndose ésta se pasará a ofrecer la prueba que cada parte estime conveniente para probar sus alegaciones. Luego, la causa quedará en estado de ser dictada la sentencia definitiva. 

El cuánto se puede demorar el procedimiento del juicio, dependerá principalmente de qué tan rápido se logre notificar al demandado, de esta manera si se notifica lo más pronto posible al demandado, después de interpuesta la demanda por terminación de contrato de arrendamiento, hasta la entrega de la sentencia de arrendamiento se podría demorar entre dos a tres meses, pero si por el contrario nos retardamos que se efectúe la notificación, este plazo se puede extender a los 5 o 6 meses, afectando previsiblemente, el cuánto dura un juicio extraordinario de arrendamiento.

 Existe un desalojo exprés, que no aparece en el código civil. Tiene que ver más con una denominación particular que un procedimiento de demanda desalojo judicial mismo. La sugerencia, es planificar detalladamente esta etapa con asesores especialistas en desalojos, ya que es una etapa que no todos manejan muy bien y es un tanto desconocida para los que no tienen experiencia en ella.

Una vez que se ha dictado sentencia, y en el supuesto que esta nos dé el favor en nuestra calidad de arrendadores, se tendrá que pasar a una siguiente etapa, la de cumplimiento, en la cual se debe solicitar al tribunal la autorización para que por medio de receptor judicial se inste a salir al arrendatario, si es que este ya no se ha ido por su propia voluntad, y eventualmente también tendremos que solicitar el auxilio de fuerzas de seguridad, en los casos en que nuestro antiguo arrendatario se niega a salir por buenas maneras.

Los costos que dicen relación con el procedimiento de juicio, comprenden la contratación de un abogado, la contratación de un procurador encargado de la notificación de la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, y también de tomar la declaración de nuestros testigos. Posteriormente en la etapa de cumplimiento de la sentencia, también habrá que recurrir a un receptor para efectuar este trámite, y también en caso de que se tenga que desalojar por la fuerza al arrendatario, será necesario contratar a un cerrajero para que fuerce las cerraduras del inmueble. Los más variables podrían ser los del abogado especialista, además si no se llega a un acuerdo de desalojo con quien vivía allí, toda esta diligencia judicial podría contemplar más que solo un cerrajero (como receptores extra, policía, mudanzas, etc.).

¿Quién corre con estos gastos? Por sentido común, es el arrendador quien corre con todos los gastos de la demanda de arrendamiento inmobiliario, sin perjuicio que, con una sentencia favorable, se pueda introducir una demanda de cobro de rentas de arrendamiento, si es que no las pagase el deudor, o una demanda civil por incumplimiento de contrato de arrendamiento.

¿QUÉ PASA SI TU PROPIEDAD ESTÁ OCUPADA?

Cuando un inmueble que nos pertenece ha sido ocupado por terceros que hacen uso de él como si fueran dueños, la única opción ajustada a la ley que tenemos para obtener el desalojo de estos ocupantes, y la restitución del inmueble, consiste en un juicio pero que en sus fundamentos jurídicos se trata de una cuestión bastante distinta: estamos hablando del juicio de Desalojo, este está expresamente reglamentado en el Código de Procedimiento Civil. Constituye también Desalojo la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, en el cual se tendrán que probar todas las circunstancias que constituyen este, como la inexistencia de un contrato, el dominio sobre el inmueble, etc.

Hay que tener en cuenta que el juicio de Desalojo es más largo y engorroso. La prueba se centrará en acreditar que el demandante es dueño del inmueble tomado, y que quienes lo ocupan, carecen de título alguno para hacer uso de él y que tampoco han sido autorizados por su verdadero dueño para ello. Respecto a las personas que ocupan indebidamente un inmueble que nos pertenece, se debe hacer hincapié en que la fuerza no es el camino para desalojarlos del lugar, si no que siempre, en caso de que no se logre un acuerdo extrajudicial para que se haga abandono del inmueble, debemos recurrir a la justicia para obtener la restitución de este.  Existe un desalojo exprés, que no aparece en el código civil. Es una opción personal, sin garantía de buen final de desalojo, debe planificar con asesores especialistas en desalojos, porque puede ser costoso e incluso doloso y derivar su caso a los tribunales.

Las prevenciones y recomendaciones que aquí se formulan, tienen solamente por objeto dar una orientación a los futuros arrendadores y arrendatarios de la regulación y de las consideraciones extrajurídicas que hay que tener al momento de celebrar un contrato de arriendo, o al momento de su ejecución o finalmente en la instancia judicial, para que al momento de presentarse las dificultades que aquí también se han tratado, se tenga claro cuáles son los pasos a seguir para superarlas sin mayores sobresaltos. Siempre tendrá que consultar con un abogado especialista en esta materia.

LAS DOS CARAS DEL ARRIENDO

LAS DOS CARAS DEL ARRIENDO

Las prevenciones y recomendaciones que aquí se formulan, tienen solamente por objeto dar una orientación a los futuros arrendadores y arrendatarios de la regulación y de las consideraciones extrajurídicas que hay que tener al momento de celebrar un contrato de arriendo, o al momento de su ejecución o finalmente en la instancia judicial, para que al momento de presentarse las dificultades que aquí también se han tratado, se tenga claro cuáles son los pasos a seguir para superarlas sin mayores sobresaltos. Siempre tendrá que consultar con un abogado especialista en esta materia.

El contrato de arriendo es uno de los más comunes contratos civiles, tanto por su trascendencia socioeconómica, como por la simpleza que uno supone de ésta formalidad. Es muy relevante exponer todos los aspectos relacionados con este contrato, desde las consideraciones previas, hasta las consecuencias de un eventual juicio de desalojo del inquilino.

Sí en el día de mañana le toque formalizar este tipo de contrato, ya sea porque se convierta en arrendador o en arrendatario, o cuando surjan problemas, sepas cómo proceder ante cualquier dificultad.

CONSIDERACIONES PARA ELEGIR A UN ARRENDATARIO O UN ARRENDADOR

Antes de explicar qué es el arriendo, tenemos que saber la definición de arrendador y arrendatario.  El Arrendador es el propietario de un bien que ha decidido ceder el uso de esa propiedad a otra persona a cambio de dinero.  El arrendatario es el inquilino, la persona que tiene el derecho a usar un bien que pertenece a otra persona a cambio de una remuneración.

El arriendo es casi tan antiguo como el trueque, ya que básicamente es un préstamo contra el pago de una suma determinada de dinero. Pero siempre se pueden generar dificultades como, por ejemplo, que el bien arrendado sufra algún daño, que el arrendatario se atrase con el pago de las rentas, que el arrendador suba el monto de la renta intempestivamente, etc. Se debe tener en cuenta varias cuestiones que al momento de la ejecución del contrato, podrían significar prevenir una serie de problemas y clarificar qué hacer frente a diversas situaciones.  Qué pasa si un arrendatario no paga el arriendo o comete alguna falta grave al contrato.

Siempre debemos tener la seguridad de que nuestro futuro arrendatario tenga los medios necesarios para responder de las rentas que se fijen, sea que éstas se cobren mes a mes, o una o dos veces al año, es por esto que uno de los primeros requisitos arrendamiento a considerar es aquel que dice relación con los ingresos que percibe nuestro arrendatario, ¿tiene un trabajo estable?, ¿trabaja como independiente o dependiente?, ¿su trabajo es variable por temporadas?, ¿Cuál es su sueldo aproximado?, puesto que ante cualquier eventualidad económica que se le presente al arrendatario, es altamente probable que este nos deje de pagar.

Siempre hay que considerar que hay datos a los cuales es muy difícil acceder respecto a quien contrata con nosotros, como por ejemplo, el comportamiento con sus anteriores arrendadores, el estilo de vida, las costumbres, entre otras consideraciones con las cuales siempre deberemos lidiar de algún modo. Y así puedas tomar una buena decisión y evitar sorpresas en el futuro.

También debemos tener en cuenta ciertas consideraciones a la hora de buscar un próximo arrendamiento, especialmente a si quien arrienda es efectivamente dueño del mismo. Es una situación bastante común que un tercero arriende una casa que en los registros de propiedad no es suya, y respecto a este punto habrá que hacer un paréntesis y asegurarnos de la voluntad y por escrito, del poder que tiene esta persona para firmar y otorgar contrato de arrendamiento dado por el propietario.

Hay que observar otras circunstancias respecto al inmueble, y con esto nos referimos, a que el mismo no esté sujeto a una hipoteca y que no esté embargado, ya que en estos dos casos nuestro contrato de arriendo se encontrara en una precaria situación, puesto que ante el eventual remate de la propiedad el contrato se dará por terminado y tendremos que hacer abandono de la vivienda en caso de juicio de desalojo por subasta.

Siempre será de suma relevancia, tanto para el arrendador como para el arrendatario, constatar el estado del inmueble al momento en que se haga la entrega de este al arrendatario, puesto que este, cuando tenga que restituir tendrá que hacerlo en idénticas condiciones a las cuales les fue entregado.

EL CONTRATO DE ARRIENDO

La definición legal sería la de dos partes que contraen una serie de obligaciones cada una en beneficio de la otra, una parte le entrega el uso de una cosa a la otra, y que por este uso se paga un precio determinado. El contrato de arrendamiento es perfectamente válido, produciendo todos sus efectos con un acuerdo por escrito de las partes, puesto que esto nos servirá para esclarecer las controversias que se generen en torno al mismo, en un eventual juicio de arrendamiento nuestras posibilidades de obtener una sentencia favorable suben considerablemente.

Ahora, siguiendo con la línea de la escrituración de los contratos de arriendo, debemos señalar que esta se puede llevar a cabo de tres formas distintas:

La escritura privada, es un documento que puede ser redactado por cualquier persona, y cuyo único requisito es que esté firmado por ambos contratantes. El valor probatorio de este no le permite valerse por sí mismo para probar las circunstancias del contrato, y debe ser reafirmado en juicio con otras pruebas, como por ejemplo la testimonial.

La escritura privada con firma autorizada ante notario, es básicamente una escritura privada, en la cual un notario de fe pública que ha tenido por auténticas las firmas puestas en él. Tiene un importante valor probatorio en juicio, aunque inferior a la escritura pública, y que en cuanto a los costos, también es más barato que el otorgado por escritura pública.

La escritura pública, es aquella que se otorga ante notario, y que dota al contrato de un valor probatorio superior en comparación con las otras dos formas de escrituración. Es el que tiene un mayor peso probatorio en juicio, pero a su vez también es el que tiene un mayor costo.

Existen 3 obligaciones tanto para arrendador como para el arrendatario:

-Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendado.

-Librar al arrendatario de cualquier turbación que pueda tener en el uso de la cosa arrendada.

-Entregar el bien arrendado. Esta es la obligación principal del arrendador, estamos hablando de un requisito de existencia del mismo contrato, la entrega. Respecto al mantenimiento del inmueble, esto comprende todas aquellas reparaciones que no se generan por el normal uso del inmueble, ya que de estas responde el arrendatario y por último también el arrendador está obligado a amparar a su arrendatario, frente a terceros que pretendan derechos sobre el bien arrendado.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

El arrendatario, en primer lugar, y como obligación principal el pago de la renta pactada por el goce de la cosa arrendada, Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Realizar las reparaciones locativas, es decir, aquellas que se producen con ocasión del normal goce del bien arrendado. Responde por los daños que puedan provocar sus familiares y/o huéspedes. Restituir la cosa una vez finalizado el contrato.

CAUSAS DE TÉRMINO DEL CONTRATO DE ARRIENDO

El contrato de arriendo terminara por los siguientes motivos:

-El cumplimiento del plazo pactado, si el contrato de arriendo se pactó por un plazo de un año, cumpliéndose dicho término, el contrato habrá terminado, pero siempre estará contemplada lo que la ley de arrendamientos actualizada indicando sobre los plazos máximos de arrendamiento y su obligación de pre-aviso de no continuar con el arriendo, por parte del propietario y/o por parte del inquilino.

-Por medio del desahucio de una de las partes. Tanto arrendador como arrendatario pueden poner término anticipado al contrato a través de un acto denominado desahucio, que consiste en la comunicación que le hace el arrendador al arrendatario de que desea ponerle término al contrato, otorgándole un plazo que parte desde los dos meses y que no se extiende más allá de seis, para que el arrendatario haga abandono del inmueble.

-Por sentencia judicial. También puede terminar cuando así lo determine un Tribunal en lo Civil, por medio de sentencia definitiva ejecutoriada. Por lo que recomiendo que se asesore con un abogado para desalojo de vivienda y le explique el paso a paso de cómo lograr que está sentencia sea positiva.

Contrario a lo que se cree, la muerte del arrendatario no extingue el contrato, por lo que sus herederos deberán ser los que sigan pagando las rentas, hay que señalar que a pesar de que existen las causales de término que aquí se han expuesto, las partes son totalmente libres para determinar otras causas por las cuales el contrato podría terminar.

LA FIANZA Ó EL DEPÓSITO DE GARANTÍA

Es de uso generalizado, el denominado depósito de garantía, el cual tiene por finalidad ofrecer una seguridad al arrendador, respecto a la fiabilidad de su nuevo arrendatario, así como también sirve para cubrir los gastos que se puedan generar, en caso de que al momento de recuperar el inmueble de manos del arrendatario, haya que efectuar reparaciones para dejarlo en estado de ser usado o arrendado nuevamente, es por esto, que este pago que normalmente y como mínimo el equivalente a un mes de renta.

Cuando el inmueble sea entregado en condiciones similares a las cuales se encontraba al momento en que se celebró el contrato, libre de todo ocupante y con sus cuentas de servicios básicos al día, el dinero que ha pagado el arrendatario por concepto de depósito, le debe ser devuelto. Ahora si, por el contrario, se deben servicios básicos, o se han producido deterioros que es necesario reparar, o se debe incurrir en cualquier gasto necesario para poder hacer correcto uso de la vivienda, este mes de garantía quedará en manos del arrendador.

ERRORES CLÁSICOS EN LOS CONTRATOS DE ARRIENDO

Los errores documentales, se pueden dar en la escrituración misma del contrato; como, no dejar por escrito el contrato, no estipular la forma precisa en que se deben hacer los pagos, el reajuste de las rentas, el inventario de los bienes que permanecen en el inmueble al momento de ser entregado y al momento de ser devuelto, no señalar el estado en que se encuentra el inmueble al momento de la entrega

Los errores en la ejecución del contrato son aquellos; como, el no otorgar recibos de los pagos de las rentas pagadas por parte del arrendatario, no guardar los recibos de servicios básicos que ha pagado, así como también las facturas que den cuenta de las reparaciones en que ha incurrido el arrendatario respecto al inmueble, no cumplir con los requisitos necesarios para proceder a la demanda de desahucio por terminación de contrato de arrendamiento, etc.